La déclaration 2044, qui doit la remplir et pour quels revenus ?
Par la rédaction · · 7 min de lecture
Vous louez un appartement vide depuis quelques années, et votre déclaration de revenus en ligne vous propose soudain un formulaire annexe que vous n’aviez jamais ouvert. Faut-il vraiment remplir la déclaration 2044, ou la case 4BE de la 2042 suffit-elle ? Entre le seuil de 15 000 €, l’option pour le régime réel et la variante « spéciale », une erreur de formulaire coûte vite plusieurs centaines d’euros de charges non déduites.
En bref
- La déclaration 2044 est obligatoire pour le foyer dont les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, pour le contribuable exclu du micro-foncier et pour celui qui choisit le régime réel.
- Sous 15 000 € de loyers, le micro-foncier s’applique d’office : un abattement de 30 % remplace les charges et le montant se reporte case 4BE de la 2042.
- L’option pour le régime réel, faite en déposant la 2044, est irrévocable pendant 3 ans.
- La 2044 spéciale concerne notamment les monuments historiques, la nue-propriété et certains dispositifs d’amortissement.
Qui doit remplir la déclaration 2044 ?
Doit remplir la déclaration 2044 le foyer fiscal qui perçoit plus de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, toutes propriétés confondues, ainsi que celui qui est exclu du micro-foncier ou qui préfère le régime réel. Ce plafond s’apprécie charges non comprises, quelle que soit la durée de la location dans l’année.
Le calcul tient compte des loyers en principal, des recettes accessoires et, le cas échéant, de la quote-part de revenu brut des sociétés immobilières dont vous êtes associé, en proportion de vos droits. Trois situations déclenchent donc la 2044 :
- le montant annuel des revenus fonciers bruts du foyer dépasse 15 000 € ;
- vous êtes expressément exclu du micro-foncier, par exemple parce que vos revenus fonciers proviennent uniquement de sociétés immobilières ;
- vous pouvez rester au micro-foncier mais vous optez pour le régime réel, ce qui s’exerce par le simple dépôt de la 2044.
Dans le premier cas, le régime réel s’applique d’office. Dans les deux autres, la 2044 est une déclaration annexe à joindre à la 2042, à déposer en ligne si votre résidence principale dispose d’un accès à internet.
Pour quels revenus la déclaration 2044 sert-elle ?
La 2044 sert à déclarer les revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers de locaux non meublés. Elle ne concerne pas la location meublée, qui relève d’une autre catégorie d’imposition.
Les revenus fonciers comprennent les produits tirés de la location nue de propriétés urbaines ou rurales, mais aussi les recettes accessoires, comme les redevances d’affichage, et les revenus de certains biens ou droits dont vous vous réservez l’usage, tels qu’un étang ou un cours d’eau. Les parts de sociétés immobilières translucides et de fonds de placement immobilier entrent aussi dans le champ : si vous ne détenez que ces parts, vous ne remplissez pas la 2044, vous déclarez les revenus case 4BA de la 2042 et joignez en annexe les coordonnées de chaque société et le montant des intérêts d’emprunt éventuels.
Micro-foncier ou régime réel, lequel choisir ?
Le régime réel devient plus intéressant que le micro-foncier dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, puisque le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % et interdit toute autre déduction. Le micro-foncier ne permet pas non plus de constater un déficit.
Exemple construit pour la comparaison : un foyer perçoit 12 000 € de loyers bruts par an.
| Cas | Charges réelles | Revenu imposable au micro-foncier | Revenu imposable au réel |
|---|---|---|---|
| Charges faibles | 2 000 € | 12 000 moins 30 % = 8 400 € | 10 000 € |
| Charges égales au forfait | 3 600 € | 8 400 € | 8 400 € |
| Charges élevées | 5 000 € | 8 400 € | 7 000 € |
Dans le premier cas, le micro-foncier est plus favorable. Dans le troisième, le réel fait gagner 1 400 € de base imposable. Le choix engage cependant sur la durée : l’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans, s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer et se renouvelle ensuite tacitement chaque année tant que vous déposez une 2044. Le BOFiP précise qu’elle s’exerce sans formalisme, dans le délai de dépôt de la 2042.
Quelle différence entre la 2044 et la 2044 spéciale ?
La 2044 spéciale est réservée aux propriétaires de biens qui relèvent d’un régime particulier, alors que la 2044 vise les biens ordinaires au régime réel. Elle est obligatoire dans les cas suivants :
- location de logements neufs pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (dispositifs Borloo neuf, Robien, Besson neuf ou Périssol), ou déduction spécifique Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
- immeubles classés monuments historiques ;
- immeubles détenus en nue-propriété et donnés en location par l’usufruitier, lorsque vous avez supporté des charges ;
- parts de société immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés dans les mêmes situations, ou parts de SCPI avec option pour l’amortissement (Robien SCPI, Borloo SCPI).
Si vous possédez aussi d’autres immeubles, vous devez déclarer l’ensemble de vos revenus fonciers sur la 2044 spéciale. Le tableau résume le choix du formulaire.
| Situation | Formulaire |
|---|---|
| Location nue, loyers bruts de 15 000 € ou moins, pas d’option | Aucune annexe : case 4BE de la 2042 |
| Location nue, loyers bruts de plus de 15 000 € | 2044 |
| Loyers de 15 000 € ou moins avec option pour le réel | 2044 |
| Parts de sociétés immobilières uniquement | Pas de 2044 : case 4BA de la 2042 et annexe |
| Monument historique, nue-propriété, amortissement Robien ou Borloo | 2044 spéciale |
Quelles charges déduire, et sur quelle ligne de la 2044 ?
Seules les charges payées dans l’année, afférentes à des immeubles loués, sont déductibles, et chacune a sa ligne. Vous devez pouvoir justifier les sommes déduites : conservez factures et états de répartition des charges du syndic.
| Ligne | Charge ou recette | À retenir |
|---|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés | Recettes de l’année |
| 221 | Frais d’administration et de gestion | Gardiens, honoraires d’agence, frais de procédure |
| 222 | Autres frais de gestion | Forfait de 20 € par local, sans complément si les frais réels sont plus élevés |
| 223 | Primes d’assurance | Primes souscrites pour les biens loués |
| 224 | Réparation, entretien, amélioration | Pas la construction, la reconstruction ni l’agrandissement |
| 225 | Charges récupérables non récupérées | Régularisées au départ du locataire |
| 227 | Taxes foncières | Pour la part restant à la charge du propriétaire |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété | Régularisées ensuite ligne 230 |
| 250 | Intérêts d’emprunt et frais d’emprunt | Frais de dossier, cautionnement, mainlevée |
Vous ne pouvez pas déduire votre propre travail de réparation, ni les dépenses qui incombent normalement au locataire et que vous avez réglées. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, bien qu’elle figure sur l’avis de taxe foncière, n’est pas déductible.
Comment fonctionne le déficit foncier, et quel est son plafond ?
Le déficit foncier apparaît quand les charges dépassent les recettes, et la part qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Ce plafond monte à 15 300 € pour un logement relevant du dispositif Cosse, et peut être rehaussé, sans dépasser 21 400 €, du montant de certains travaux de rénovation énergétique, pour des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027.
La fraction du déficit qui excède ces limites, ainsi que celle qui provient des intérêts d’emprunt, ne se déduit pas du revenu global : elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L’imputation sur le revenu global est remise en cause si le logement cesse d’être loué dans les 3 ans, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
Questions fréquentes
Où reporter le résultat de la 2044 sur la 2042 ?
Le bénéfice se reporte case 4BA de la 2042. Les déficits se reportent cases 4BB et 4BC selon leur origine, les montants de lignes 436 et 439 de la 2044 allant respectivement en 4BC et 4BB.
Peut-on déduire la taxe d’ordures ménagères des revenus fonciers ?
Non, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible, car il s’agit d’une charge récupérable auprès du locataire. Les taxes foncières proprement dites restent en revanche déductibles pour la part qui vous incombe.
Quels prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt sur les revenus fonciers ?
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s’élèvent à 17,2 %, d’après service-public.fr (page vérifiée le 15 avril 2026). L’impôt sur le revenu correspondant est prélevé à la source par acompte.
Peut-on déclarer la 2044 sur papier ?
La déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence principale dispose d’un accès à internet et que vous pouvez la faire en ligne. Sur papier, la 2044, ou la 2044 spéciale selon le cas, se joint à la 2042.
Recevra-t-on la 2044 automatiquement l’année suivante ?
Seulement si vous cochez la case 4BZ de la 2042, qui permet de recevoir la déclaration l’année suivante. Le formulaire et sa notice sont aussi disponibles sur impots.gouv.fr ou auprès du service des finances publiques.
Sources
Sources consultées le 30 octobre 2026, présentées sans liens cliquables.
- Direction générale des Finances publiques, « Notice pour remplir la déclaration n° 2044 des revenus fonciers de l’année 2024 », impots.gouv.fr, mars 2025. https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2044/2025/2044_5135.pdf
- Direction générale des Finances publiques, « Déclaration n° 2044 spéciale » (revenus 2025), impots.gouv.fr. https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2044/2026/2044_5486.pdf
- BOFiP-Impôts, « RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier », BOI-RFPI-DECLA-10, publié le 6 mars 2025. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-DECLA-10-20250306
- Service-public.gouv.fr (DILA), « Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) », vérifié le 15 avril 2026. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1991
