Pré-état daté : règlementation, prix, contenu

L’immobilier a toujours été un secteur rentable. De ce fait, la plupart des investisseurs n’hésitent pas à s’y orienter. Cette grande affluence du secteur immobilier a contraint l’État à prendre certaines résolutions pour réglementer le secteur. L’une des décisions prises dans ce sens est relative à la rédaction du pré-état daté.

Le pré-état daté, qu’est-ce que c’est ?

Pour acheter un bien immobilier en copropriété, il est crucial d’avoir toutes les informations relatives à l’état financier du lot à acquérir. Il s’agit entre autres des charges de copropriété, du niveau de dettes, des travaux en cours, etc. Pour rendre disponible ces informations et octroyer le droit d’information à l’acheteur, l’Etat a instauré le décret 1967 qui rend obligatoire la présentation de l’état daté à l’acheteur potentiel. Cet état daté permet d’avoir les informations sures :

  • Le montant des provisions sur les charges prévues dans le budget de la copropriété ;
  • Le montant éventuel du fonds de travaux (s’il est disponible) ;
  • Les montants éventuels des impayés ;
  • Et le montant des avances de trésorerie.

L’état daté doit être communiqué avant la vente effective du domaine devant le notaire et doit être rédigé par le syndic de copropriété. Pour renforcer ces données et le principe d’information du futur acquéreur, une loi a été mise sur pied : la loi Alur. Elle stipule que le potentiel acquéreur, en plus d’obtenir un état daté, doit détenir un pré-état daté. Ce dernier grâce aux informations qu’il contient permet à l’acheteur de connaître l’état du lot de copropriété qu’il désire acheter.

Que contient le pré-état daté ?

Les documents et informations à transmettre à l’acquéreur dans le cadre du pré-état daté sont définis par l’article 54 de la loi Alur, et l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation. On lit distinctement que le pré-état daté doit contenir :

  • Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Une fiche synthétique de l’immeuble ;
  • Une copie du règlement de copropriété ;
  • Une copie de l’état descriptif de division ;
  • Les éventuelles dettes envers les prestataires ;
  • L’état des impayés des charges de copropriété ;
  • Le dossier du diagnostic technique global (DTG) ;
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel ;
  • Le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu ;
  • Le montant des charges payé par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables ;
  • Et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles pour informer l’acquéreur des éventuels travaux et autres dossiers en cours dans la copropriété.

État daté et pré-état daté : Quelles différences ?

Très souvent l’état daté et le pré-état daté sont confondus. Les deux expressions ont certes des groupes de mots et des contenus en commun, mais cela n’implique pas qu’ils sont identiques. En effet, il existe principalement trois différences entre ces deux statuts. Primo, l’état daté n’intervient qu’au moment de la signature de vente, alors que le pré-état daté est présenté à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente. Deuxio, hormis l’état daté, le pré-état daté n’est pas rendu obligatoire par la loi. Tertio, l’état daté est obligatoirement rédigé par le syndic de copropriété suite à une demande du notaire et du vendeur, tandis que le pré-état daté n’est pas obligatoirement rédigé par le présent syndic. Avec un peu de diligence, le vendeur peut lui-même rassembler les informations que doit contenir un pré-état daté et établir celui-ci.

La rédaction du pré-état daté est-elle payante ?

Comme énoncé précédemment, le pré-état daté peut être préparé par le syndic de copropriété ou non. Toutefois, certains syndics professionnels profitent de cette situation pour imposer la rédaction de pré-état daté et facturer des frais de l’ordre de 600 euros. Si vous faites face à une situation pareille, vous pouvez opposer les deux textes suivants qui confirment le caractère illégal de la pratique coûteuse du pré-état daté par le syndic de copropriété.

La réponse ministérielle du 15 septembre 2015

Cette réponse ministérielle précise que le pré-état daté n’a aucune existence légale ou réglementaire à la différence de l’état daté. La loi Alur prévoit donc que les informations de l’état daté peuvent être transmises au moment de la vente pour renforcer le droit d’information de l’acheteur.

Le décret du 2 juillet 2015

Il s’agit d’un décret qui établit le contrat type de syndic de copropriété. Il met en lumière les prestations particulières qui peuvent entraîner une facturation supplémentaire. Et dedans, il n’est aucunement fait mention du pré-état daté.

En résumé, la rédaction du pré-état daté n’est en aucun cas payante. Facturer le pré-état daté est donc une pratique illégale. Si votre syndic réclame des frais pour établir ce document, nous vous recommandons de refuser et de leur faire part des deux textes ci-dessus. Cependant, l’exposition de ces deux textes ne vous garantit pas entièrement le non-paiement du pré-état daté.

Comment faire pour ne plus payer le pré-état daté ?

La première chose à faire pour éviter de payer les éventuels frais de rédaction du pré-état daté est d’envoyer les documents de façon dématérialisés. D’ordinaire, pour envoyer les données de rédaction du document, il fallait payer des frais. Mais grâce à l’ordonnance du 27 août 2015, il est possible pour le vendeur de fournir les documents par voie dématérialisée (par courrier électronique), à condition que le vendeur et l’acheteur se soient mis d’accord. Pour justifier cet accord, une attestation et une décharge confirmant la remise des documents de la part de l’acquéreur sont de mise.

Outre l’envoi dématérialisé, changer de syndic est également un moyen efficace pour éviter les frauduleux frais de rédaction du pré-état daté. La loi de 1965 exige certes de faire appel à un syndic de copropriété pour gérer son immeuble, mais elle ne spécifie pas le type de syndics à engager. Et fort heureusement, il existe différentes formes de syndics de copropriété :

  • Le syndic professionnel qui implique de déléguer la gestion de sa copropriété à une société externe en échange de frais annexes ;
  • Le syndic bénévole qui induit l’élection d’un copropriétaire en tant que syndic et qui exempte des honoraires ;
  • Le syndic coopératif où le président est assisté par les conseillers syndicaux et qui rassemble plusieurs avantages (économies, répartition des tâches, transparence, convivialité …).

Le pré-état daté est un document qui fournit à l’acheteur toutes les informations nécessaires pour prendre une décision sans compromis. Il n’est pas à confondre avec l’état daté et ne peut ne pas être rédigé par le syndic de copropriété.

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