Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Comment augmenter votre capacité d’emprunt

Avec la morosité économique grandissante, il est de plus en plus difficile de mettre de l’argent de côté pour ses projets ou pour acheter un bien immobilier. Fort heureusement, il est possible aujourd’hui d’emprunter pour réaliser de tel projet. Toutefois, pour pouvoir emprunter de l’argent à la banque, il est primordial d’avoir une capacité d’emprunt conséquente.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt fait référence au montant qu’une personne lambda peut obtenir de la banque pour financer ses divers projets, en l’occurrence ceux relatifs à l’immobilier. Elle est également la principale composante de la capacité d’achat, de l’apport personnel, et des prêts complémentaires (comme le prêt à taux zéro).

Elle est basée sur deux variables bien définies : le taux d’endettement et le reste à vivre du ménage de l’emprunteur. Toutefois, la capacité d’emprunt peut être influencée par la durée du prêt et le taux d’intérêt imposé sur celui-ci. Plus ce taux est élevé, plus les mensualités le sont, moins la capacité d’emprunt est conséquente.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour calculer sa capacité d’emprunt, vous devrez renseigner certaines informations, entre autres :

  • Vos revenus ;
  • Le taux d’intérêt ;
  • Le montant de votre loyer ;
  • La durée éventuelle de votre crédit ;
  • Les revenus de votre co-emprunteur ;
  • Le niveau de vos futures mensualités ;
  • Le montant de vos revenus et de vos charges ;
  • Le type de logement que vous comptez prendre ;
  • Vos divers revenus (primes, loyers perçus, pensions) ;
  • Le montant de votre apport-personne (si vous en avez un) ;
  • Vos différentes charges (les mensualités de crédits, les autres charges mensuelles).

Outre ces données, il est nécessaire de prendre en compte et de calculer le taux d’endettement et le reste à vivre.

Le taux d’endettement

Cet indicateur jauge les charges du foyer de l’emprunteur et les revenus de celui-ci. Grâce à ces données, la banque évalue la proportion des ressources du ménage qui doit être consacré aux paiements des dépenses fréquentes et s’assure que l’emprunteur n’accumule pas les dettes.

Les sources de revenu pris en compte dans le calcul sont :

  • Les salaires et traitements ;
  • Les pensions de retraite ;
  • Les revenus fonciers ;
  • Les bénéfices industriels, agricoles, non commerciaux et commerciaux ;
  • Les revenus de placements financiers.

Les charges intégrées dans le calcul du taux d’endettement sont

  • Le loyer mensuel d’un foyer de locataire ;
  • Les pensions alimentaires versées à un ex-conjoint par exemple ;
  • Les mensualités de remboursement de crédit en cours ;
  • Les charges récurrentes.

Pour calculer le taux d’endettement, la banque divise le montant des charges par celui des revenus fixes nets, et multiplie le tout par 100. Si le résultat obtenu dépasse 33%, il serait difficile d’obtenir un prêt.

En effet, les banques sont très réticentes à l’idée d’emprunter un crédit à une personne dont le taux d’endettement excède 33%. Cependant, elles peuvent faire une exception, à condition que le reste à vivre de l’emprunteur soit plus que confortable au regard de ses besoins.

Le reste à vivre

Il correspond à la somme disponible pour l’emprunteur après que celui-ci se soit acquitté de l’ensemble de ses charges. Si ce montant est insuffisant pour permettre au foyer de vivre normalement et d’assurer les dépenses habituelles (facture d’électricité, alimentation, etc.), le prêt ne sera tout simplement pas accordé. Dans ce sens, le reste à vivre influe sur la capacité d’emprunt plus que le taux d’endettement. Par ailleurs, les critères des banques en matière de reste à vivre dépendent de

  • La localisation du couple. Par exemple, un couple qui habite à Paris ou en banlieue doit disposer d’un reste à vivre plus important qu’un couple qui habite en province ;
  • La composition du foyer (couple avec ou sans enfant, célibataire).

Pour un célibataire, il faut donc compter entre 600 et 1000 euros de reste à vivre, entre 750 et 1000 pour un couple sans enfants, entre 900 et 1400 euros pour un couple avec enfants.

Si ces critères sont remplis dans leur ensemble, vous pourrez alors bénéficier de l’emprunt. Et avec quelques petites astuces, vous pouvez augmenter le montant de ce dernier.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?

Pour voir sa capacité d’emprunt augmenter, il suffit de faire deux choses.

Restructurer les crédits en cours

Restructurer ses crédits en cours revient à regrouper les crédits conso en un seul prêt ou en une seule mensualité de remboursement tout en allongeant la durée de remboursement. Elle implique de payer plus cher les crédits conso et de régler des frais de restructuration des dettes. Toutefois, elle permet de diminuer l’effort financier mensuel, le taux d’endettement, et de maximiser les marges de manœuvre pour l’achat des biens immobiliers.

Contracter deux prêts au lieu d’un

Peu d’emprunteurs le savent, mais contracter deux crédits immobiliers en lieu et place d’un seul est un excellent pour emprunter davantage à la banque. Par exemple signer deux crédits de 15 et 20 ans au lieu d’un seul crédit de 20 ans permet de jouir d’un taux d’intérêt amoindri sur le prêt le plus court. Ceci diminue le montant des intérêts dans les mensualités de remboursement, de faire baisser le montant des mensualités et donc d’augmenter le reste à vivre. En résumé, cette option permet de diminuer le coût des mensualités sans relever le cout du crédit.

Calcul capacité d’emprunt : cas pratique

Pour calculer sa capacité d’emprunt, prenons l’exemple d’un couple qui gagne 3800 euros de revenus mensuels et qui ne perçoit pas de revenus complémentaires. Il paie un loyer de 1800 euros et des charges mensuelles fixes de 950 qui comprennent un crédit à la consommation avec des mensualités de 450 euros par mois encore d’actualité pour 36 mois.

En résumé, ils ont 3800 euros de revenus mensuels et 1950 euros de charges. En tenant compte de ces données, du taux d’intérêt, de la mensualité assurance pendant les 36 premiers mois et les 204 mois restants, on peut déduire que leur capacité d’emprunt s’élève à 200 000 euros sur 240 mois.

Le calcul capacité d’emprunt est donc une variable qui permet aux banques de faire le tri et de déterminer qui est éligible à un prêt. Elle varie en fonction de plusieurs données, dont le taux d’endettement et le reste à vivre. Avec quelques petits calculs, il est possible de faire une estimation de sa capacité d’emprunt. Toutefois, si cela s’avère difficile pour vous, il vaudrait mieux recourir aux outils de simulation disponible sur internet.

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