L’immobilier est aujourd’hui un secteur très florissant. De ce fait, chaque jour plusieurs personnes y affluent. Mais malheureusement, tout le monde n’a pas le même pouvoir d’achat. Pour permettre à tous d’investir dans ce secteur à son rythme, plusieurs mesures ont été mises en place. L’une d’entre elles consiste à faire recours à la lettre d’intention d’achat.
Qu’est-ce que la lettre d’intention d’achat ?
Encore appelée lettre de confort d’achat, la lettre d’intention d’achat est un contrat préalable qui intervient dans le cadre d’une transaction immobilière. Elle garantit aux deux parties en jeux l’effectivité de la transaction sera réalisée selon les termes à la négociation. Elle peut être réalisée par l’acheteur ou l’agence immobilière, mais doit obligatoirement être signée par le vendeur après un examen minutieux des écrits.
Autrefois, la lettre d’intention d’achat se matérialisait sous forme écrite sur papier. Elle était alors envoyée par l’intermédiaire de la poste, directement au propriétaire de la maison ou de l’appartement à vendre. Mais depuis la dématérialisation des services numériques, les offres d’intention d’achat sont réalisées par mail et ont une portée juridique. Elles peuvent donc être envoyées par le biais des réseaux sociaux ou par SMS.
La lettre d’intention d’achat représente également le tout premier acte formalisé écrit. À ce titre, elle constitue la preuve de tout ce qui a été décidé pendant les négociations et permet d’affirmer l’intention de toutes les parties.
À quoi sert une lettre d’intention d’achat ?
L’objectif de la lettre de confort d’achat est de créer le cadre adéquat pour
- Affirmer la motivation et la bonne foi du vendeur et de l’acheteur ;
- Acter les points d’accord des deux parties ;
- Poursuivre les discussions et négociations dans l’intérêt de tous.
Par conséquent, la lettre d’intention d’achat permet d’agir avec prudence pour se réserver le droit de ne finalement pas conclure la vente. Elle facilite de ce fait les négociations et permet également de protéger le vendeur s’il communique des informations confidentielles. Toutefois, elle n’a aucune valeur légale, à condition qu’elle contienne tous les éléments essentiels du contrat. Elle doit donc être rédigée avec le plus grand soin et surtout contenir les informations adéquates.
La lettre d’intention d’achat est-elle obligatoire et payante ?
La lettre de confort d’achat a certes une portée juridique, mais elle n’est en aucun cas obligatoire. Toutefois, il est recommandé d’en rédiger une pour disposer d’une preuve écrite indélébile d’acquérir le bien immobilier. Dans le cas où l’intention d’achat est au prix souhaité par le vendeur, la lettre d’intention d’achat scelle une réservation pour l’acheteur. Par conséquent, le propriétaire ne pourra refuser la vente du bien immobilier. En outre, il est formellement interdit aux vendeurs de réclamer de l’argent pour signer ladite lettre. Cette décision est d’ailleurs régie par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU).
Un délai de rétraction à la signature de la lettre d’intention d’achat ?
En signant une lettre d’intention d’achat, le vendeur prend un engagement définitif durant lequel l’acquéreur peut aller au bout des négociations de vente ou se résigner. Dès l’instant où cette lettre est signée, le vendeur est donc dans l’impossibilité de se rétracter. Avant de la signer, le vendeur se doit de prendre toutes les précautions possibles dans le cadre de la loi et de vérifier la date d’expiration de la lettre.
Que contient la lettre de confort d’achat ?
Le contenu de la lettre d’intention d’achat n’étant pas fixe, chaque partie peut librement déterminer son contenu. Mais de manière générale, elle contient :
- La désignation des parties ;
- La répartition de prise en charge des frais engagés ;
- Les points d’accord et les points restant à débattre ;
- La durée, le calendrier et les étapes de négociations ;
- L’objet des négociations (le nombre d’actions par exemple) ;
- La fourchette de prix et les conditions de paiement envisagé.
Cependant, au cours de la rédaction, il faut être vigilant à ce que la lettre d’intention d’achat ne contienne pas tous les éléments essentiels au contrat. Pour ce faire, veillez à mentionner effectivement les points restants à discuter et les prochaines étapes de négociations. En effet, les tribunaux disposent d’un point d’appréciation sur les engagements exprimés dans la lettre. Ils peuvent donc décider de requalifier la lettre d’intention d’achat en contrat lorsque les éléments restants ne sont qu’accessoires. Veillez également à ne pas définir trop précisément les éléments essentiels et les soumettre à l’accomplissement de formalités. Outre les points ci-dessus, la lettre de confort d’achat peut contenir d’autres détails.
La clause d’exclusivité des négociations
Elle permet de protéger le repreneur, lui évite d’engager des frais et du temps inutilement. Elle peut donc prévoir des dommages-intérêts à verser en cas de rupture fautive des négociations. Ces dommages portent sur :
- Les dommages matériels (les frais engagés dans les négociations) ;
- Le dommage moral (l’atteinte à la réputation commerciale par exemple) ;
- La perte de chance de conclure un contrat envisagé.
La clause d’exclusivité permet aussi d’interdire au vendeur de signer d’autre lettre d’intention, et de laisser simplement les négociations se poursuivre avec les potentiels autres acheteurs.
Une clause de confidentialité
Le but de cette clause est de garder confidentielles les informations qui seront transmises par les deux parties durant les négociations. Elle peut d’ailleurs être fixée pour une durée qui dépasse celle des négociations. Pour ne pas créer d’obligations de moyens ou de résultats, il est recommandé d’apposer simplement les mentions suivantes : « document non contractuel », engagement sur honneur », etc.
Les conditions suspensives
Comme son nom l’indique, elle permet d’inclure dans la lettre les conditions nécessaires à l’accomplissement de la vente, et donc à la réalisation du contrat. Les conditions suspensives sont pour la plupart déterminer grâce à un audit qui permet de vérifier les éléments de base à la détermination du prix. L’audit peut être technique, juridique, comptable, etc. La lettre d’intention d’achat sous conditions suspensives n’est cependant pas à confondre avec l’offre de contrat.
Offre de contrat et lettre d’intention d’achat sous conditions suspensives : quelle différence ?
Dans une offre de contrat, l’une des parties est prête à s’engager. Son engagement est alors défini et exprimé dans l’offre. Pour que le contrat soit valable, la deuxième partie doit accepter l’offre dans le temps imparti. Le contrat est donc conclu par une simple acceptation de l’autre partie.
Mais dans une lettre d’intention d’achat sous condition suspensive, les parties en jeu sont engagées sous réserve de la réalisation d’une ou plusieurs conditions prédéterminées. Le contrat est donc conclu, mais son exécution est suspendue à la réalisation d’une ou plusieurs conditions. *
Écrite par l’acheteur et signée par le vendeur, la lettre d’intention d’achat est un document manuscrit qui permet aux deux parties de sceller les contours de la transaction immobilière ou de poursuivre les négociations. Elle peut être livrée par plusieurs voies (par écrit, par courrier, par SMS) et contient un certain nombre de détails. Elle respecte aussi un format précis, et doit l’objet d’un examen minutieux avant son effectivité.
