Les biens, qu’ils soient immobiliers ou non, ont très souvent été la source de plusieurs litiges dans les familles dans une certaine mesure. Fort heureusement, il existe aujourd’hui plusieurs alternatives pour régler à l’amiable ces situations. L’une d’entre elles fait état de l’usufruit.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
Formé des mots latins usus qui signifie usage et fructus qui veut dire jouissance, l’usufruit est un droit portant sur une chose. Il octroie à autrui le droit d’usage sur les propriétés d’une autre personne. En droit français, l’usufruit se définit comme étant le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, le propriétaire lui-même.
Pour mieux comprendre la notion d’usufruit, prenons l’exemple d’un logement avec droit de propriété. Cette dernière donne au propriétaire trois prérogatives :
- Celui d’utiliser le logement (l’habiter) ;
- Celui de percevoir les revenus du logement (le louer) ;
- Celui de disposer du logement (le vendre).
Ces trois attributs peuvent être séparés par le propriétaire :
- L’usufruit qui comprend le droit d’utiliser et de percevoir des revenus du logement ;
- Et la nue-propriété qui induit le fait de disposer du logement à sa guise.
En termes clairs, l’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être le propriétaire. Toutefois, il n’est pas à confondre avec le droit d’usage et d’habitation. Ce dernier est strictement personnel et se limite à une seule habitation du logement. L’usufruit quant à lui est un droit réel et peut porter sur :
- Les biens immobiliers ;
- Les valeurs telles que l’argent, les actions, les meubles ou n’importe quel type de bien.
Par définition, celui qui bénéficie d’un usufruit est appelé usufruitier. On devient usufruitier soit lorsqu’on est veuf ou veuve, ou lorsqu’on a des enfants de moins de 16 ans. Dans le premier cas, on reçoit le patrimoine de la personne défunte en usufruit. Dans le second cas, ce sont les biens de ses enfants âgés de moins de 16 ans qui représentent l’usufruit.
À quoi sert l’usufruit ?
L’usufruit est très utile dans les différents cas de succession. Il permet de régler un certain nombre de différends épineux qui surviennent dans ce cadre. En France par exemple, dans une succession de disposition à cause de mort, lorsque tous les enfants sont ceux des deux époux, le conjoint survivant recueille l’usufruit de la totalité des biens existant, ou la pleine propriété du ¼ des biens. Dans le cas contraire où tous les enfants ne sont pas des deux époux, le conjoint reçoit uniquement la pleine propriété du ¼ des biens.
L’usufruit intervient également lors de la planification successorale. Par exemple, pour des parents qui pour des raisons fiscales doivent donner de leur vivant leur maison à leurs enfants, mais veulent pouvoir continuer d’y habiter et percevoir le loyer en la quittant, l’usufruit est une excellente alternative. Il leur permet de vendre ou de donner la nue-propriété de leur maison à leurs enfants.
Outre ces cas, il intervient dans le cadre du démembrement de propriété en général, et dans le cadre de l’usufruit locatif en particulier. Il permet aux collectivités territoriales d’avoir les moyens nécessaires pour financer le logement social des ménages. Cette mesure est d’ailleurs encadrée par l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain de 2006 et encouragée par le ministère de la Cohésion des territoires et des relations.
Quelle est la durée d’un usufruit ?
En France, l’usufruit est viager pour les personnes physiques. Pour les personnes morales, elle a une durée maximum de 30 ans. Au Québec par contre, la durée de l’usufruit est limitée à 100 ans, même si l’acte qui l’accorde prévoit une durée plus longue. Une personne morale qui se voit accorder un usufruit à une durée de 30 ans pour en profiter. Mais si celui-ci est sans terme, alors il est viager. Cependant, plusieurs situations peuvent mettre fin à un usufruit.
- Non-usage durant 30 ans
- Abus de jouissance de l’usufruitier
- Renonciation pure et simple à l’usufruit
- Expiration du délai de convenance de l’usufruit
- Mort de l’usufruitier sauf en cas de donation ou de transmission par testament
- Perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi (destruction totale du bâtiment par un incendie
L’usufruit peut être également aux arrêts lorsque :
- Les droits et obligations sont bafoués ;
- L’enfant titulaire de la nue-propriété du bien atteint 16 ans ;
- L’usufruitier et le nu-propriétaire sont confondus (deviennent une même personne).
Quels sont les droits de l’usufruitier ?
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien à sa guise. Il peut donc l’utiliser lui-même ou le louer. Néanmoins pour les baux ruraux, commerciaux artisanaux ou industriels, il doit avoir l’accord du nu-propriétaire. S’il loue l’usufruit, il perçoit alors des revenus durant toute la durée d’utilisation. Il peut s’agir par exemple des intérêts d’une somme d’argent, des récoltes, des loyers, etc. Des revenus perçus, il peut déduire les éventuelles charges qu’il a payées (les frais de gestion, les assurances, les frais d’entretien …). L’usufruitier doit également payer l’IFI (anciennement ISF), la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?
Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, l’usufruitier doit faire un inventaire des biens et un état des lieux avant utilisation. Il est aussi tenu de :
- Veiller à la bonne conservation du bien (l’entretenir) ;
- Effectuer toutes les réparations d’entretien hormis les grosses réparations ;
- Jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf en cas de dispense.
Comment évaluer l’usufruit ?
L’évaluation de l’usufruit est déterminée par un barème fiscal établi en fonction de l’âge. Celui-ci permet de calculer le montant de l’usufruit en cas de donation, de vente, de succession, d’échanges, d’apport en société, etc.
La valeur l’usufruit pour un usufruitier ayant moins de 21 ans révolus est donc évalué à 90%. Pour les moins de 31, 41, 51, 61, 71, 81, 91 ans révolus, elle est respectivement évaluée à 80%, 70%, 60%, 50%, 40%, 30%, et 20%. Mais pour l’usufruitier qui a plus de 90 ans révolus, l’usufruit est évalué à 10%. Pour déterminer l’usufruit que vous devrez recevoir, vous pouvez utiliser ce barème. Cependant, pour avoir une valeur précise et fixe, l’usufruit doit être évalué au cas par cas, et en tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier et du taux de rendement de bien. Par ailleurs, un usufruit à durée fixe est fiscalement estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans, et sans fraction.
Que retenir ? L’usufruit est un statut qui octroie certains privilèges à une personne sur la propriété d’une autre personne. Il est régi par des obligations et peut être brisé lorsque l’une d’entre elles n’est pas respectée. Sa durée et sa valeur dépendent principalement de l’âge de l’usufruitier.
