En raison des divers avantages qu’il octroie, l’immobilier est devenu aujourd’hui un secteur très prisé. Elle connaît donc une très grande affluence. Toutefois, dans ce secteur, il est possible d’entreprendre de différentes manières. Si certains optent pour l’immobilier locatif, d’autres choisissent de construire un bien immobilier et de le revendre. Cette dernière forme d’entrepreneuriat en immobilier est régie par la SCCV.
Qu’est-ce que la SCCV ?
La SCCV (Société Civile immobilière de Construction-Vente) est un type particulier de SCI (Société Civile Immobilière. D’ordinaire, la SCI permet d’améliorer la gestion d’un bien immobilier. Mais comparativement à celle-ci, la SCCV a un but purement commercial. Son objectif n’est autre que de construire des biens immobiliers, puis de le revendre immédiatement à un tiers pour en tirer le plus de bénéfice possible.
Elle est formée par des associés indépendants, et ceux-ci sont rémunérés selon le quota qu’ils possèdent dans le capital de la société, à chaque fois qu’une vente est effectuée. La plupart du temps, la SCCV est opté par les spécialistes de l’immobilier en raison des avantages qu’elle octroie, de son mécanisme de fonctionnement et de ses caractéristiques.
Les caractéristiques de la SCCV
La SCCV relève du régime des sociétés de personnes. En d’autres termes, elle n’est imposée directement à personne. Chaque associé s’impose donc en fonction de ses proportions dans la société et son impôt sur le revenu. Par ailleurs, la création de la SCCV requiert au minimum deux associés (quelle que soit la qualité ou la nationalité), un capital variable et aucun capital minimum. Il n’existe aussi aucune disposition spécifique quant à la détermination du siège social de la société.
Pour constituer ce type de société, tous les types d’apports sont autorisés :
- Les apports numéraires (somme d’argent à un compte bancaire ouvert au nom de la société) ;
- Les apports en nature (les biens meubles ou immobiliers) ;
- Les apports en industrie (connaissances ou savoir-faire).
Cependant, pour les apports en nature, la valeur est fixée par les associés. Les apports en numéraire quant à eux ne sont pas forcément libérés à la création de la société. La durée de vie d’une telle association est de 99 ans maximum, mais l’entreprise prend fin à la minute où l’objectif fixé est réalisé.
Outre tout ceci, dans une SCCV, les associés répondent des dettes sociales de la société proportionnellement à leur part dans le capital. Si par exemple vous possédez 10% des parts du SCCV, vous êtes tenu de supporter 10% des pertes de la société. Un créancier de la SCCV ne peut donc poursuivre les associés en justice à condition qu’il n’est épuisé toutes les voies de recours contre la société.
Que faut-il pour créer une SCCV ?
Pour créer un SCCV, il faut principalement :
- Réaliser les apports ;
- Nommer le ou les gérants ;
- Rédiger les statuts de la société ;
- Compléter le formulaire de constitution ;
- Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- Compléter et déposer un dossier de demande d’immatriculation au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) du greffe du tribunal de Commerce.
Les statuts du SCCV doivent comprendre les mêmes mentions obligatoires que pour une société standard : détermination du siège social, répartition du capital social, organisation, objet social, etc. Elles peuvent être rédigées par un acte sous seing privé ou par un acte notarié. Cependant, l’acte notarié est obligatoire à partir de l’instant où un bien immobilier est apporté dans le capital. L’objet d’une société est nécessairement la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de revente totale ou partielle. Dès lors que l’objet est atteint, la SCCV disparaît.
De plus, les constructions réalisées par la SCI construction-vente ne peuvent en aucun cas être attribuées en propriété ou en jouissance à un des associés. Si le but de l’entreprise n’est pas de construire un bien immobilier et de le revendre pour réaliser un bénéfice immédiat, il est préférable de recourir à un autre type de société civile.
Il est également à noter que pour une SCCV, durant la demande d’immatriculation ou dans un délai de 15 jours à partir de la délivrance du récépissé de dépôt de création d’entreprise, il est obligatoire de déclarer les bénéficiaires effectifs au greffe du tribunal de commerce. Il s’agit entre autres :
- Des personnes ayant plus de 25% du capital ou des droits de votre dans la société ;
- De la personne qui contrôle les organes de direction ou de gestion au sein des organismes de placements collectifs.
Comment fonctionne une SCCV ?
Aucune règle particulière ne régit le fonctionnement de cette entreprise. C’est une société très souple. Elle peut donc être administrée par un ou plusieurs gérants. Le ou les gérants engagent (ent) la société pour tous les actes qu’il réalise et qui rentrent dans le cadre de l’objet de l’entreprise. Celui-ci peut être un associé, un tiers, une personne physique ou morale, un Français ou un étranger. Il est désigné soit par les statuts de la société ou par une décision ultérieure des associés.
Nommer le gérant par un acte ultérieur est particulièrement avantageux pour ne pas modifier les statuts à chaque fois qu’un changement de gérant s’impose. Toutefois pour que cette décision soit effective, il est impératif que les associés représentent plus de la moitié des parts sociales, sauf si les statuts prévoient autrement.
Comme pour toutes les sociétés, la SCCV répond à certaines obligations.
- Les associés ont le droit à l’information (communication des documents sociaux, prise de connaissance du rapport de gestion à la fin de l’exercice).
- L’arrêt des parts sociales passe par l’agrément de tous les associés sauf si les statuts prévoient autrement.
- Les décisions collectives sont prises en assemblée générale ordinaire, extraordinaire, par consultation écrite, dans un acte signé par tous les associés, ou à l’unanimité.
- Le nombre de voix est proportionnel au nombre de parts de chaque associé comme stipulé par les statuts.
Il est également à retenir que les règles de droit commun (comme le droit de retrait) s’appliquent aux sociétés civiles.
En résumé, la SCCV est une entreprise qui donne libre cours à tous les associés, à condition de rester dans le cadre de l’objet d’une telle société. Elle est particulièrement souple, procure certains privilèges et est obligatoirement régie par des statuts. Mais tout comme les autres entreprises et sociétés civiles, sa création nécessite certains prérequis et disposition.
