Garantie d’éviction : définition, conditions et effets

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L’immobilier attire chaque année ou chaque mois, plus de monde. Pour cause, c’est un secteur florissant qui garantit des revenus constants lorsque tout est fait comme il faut. Malheureusement, comme dans tous les autres secteurs d’investissement, les escroqueries y sont fréquentes. Pour éviter du mieux possible cet état de choses, et garantir la transparence des transactions immobilières, le gouvernement a jugé nécessaire de mettre en place des règlementations. L’une d’entre elles fait état de la garantie d’éviction.

Qu’est-ce que la garantie d’éviction ?

La garantie d’éviction est un mécanisme juridique qui contraint le vendeur à garantir à l’acquéreur une entrée en possession tranquille et une jouissance paisible du bien vendu. En d’autres termes, la garantie d’éviction est la garantie légale qui protège l’acquéreur d’un bien lorsque survient un trouble dans la possession.

Elle est régie par l’article 1625 du Code Civil en ces termes : « La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vende ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires…. Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

En résumé, le vendeur doit garantir l’acheteur du bien contre l’éviction (totale ou partielle), les charges prétendues sur l’objet et non déclarées.

L’éviction

L’éviction est le trouble subi par un propriétaire qui se voit dépouiller de tout ou en partie de son bien, c’est la dépossession. Pour que la garantie soit appliquée dans ce cas, il faut obligatoirement que le trouble soit effectivement subit par le propriétaire en titre. Il peut provenir du vendeur (trouble fait), comme il peut s’agit d’un trouble de droit ou d’un tiers.

Les charges non déclarées

Il s’agit des charges dissimulées par le vendeur et non connues de l’acheteur au moment de la vente du bien. Généralement, il confère des droits à une tierce personne sur le bien acquit : droit de passage sur une propriété, présence d’une souterraine d’évacuation des eaux usées de la propriété du voisin, etc. En résumé, les charges non déclarées n’entraînent pas une atteinte à la propriété aussi grande que l’éviction, mais peuvent diminuer la valeur du bien.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie d’éviction

La garantie d’éviction est mise en marche dès lors que l’acquéreur du bien subit l’un des troubles énumérés ci-dessus. Toutefois, le trouble doit être effectif et ne pas émaner d’une crainte. Il peut s’agir par exemple d’une tierce personne qui prétend être propriétaire du bien nouvellement acquis par le bénéficiaire, et engage les procédures juridiques pour faire reconnaître ce droit de propriété. Pour une telle situation, les deux parties d’un commun accord peuvent décider d’introduire une clause de non garantie dans le cadre du contrat de vente. Quant au vendeur, il devra faire face aux conséquences de la garantie d’éviction, sauf s’il démontre que ce dernier était au courant du danger de l’éviction et en apporte la preuve.

Garantie d’éviction : quelle conséquence ?

L’article 1625 du Code Civil stipule : « lorsque la garantie a été promise et qu’il n’a rien stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a le droit de demander contre le vendeur :

  • La restitution des prix ;
  • Les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat ;
  • La restitution des fruits lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;
  • Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire. »

Le vendeur est donc tenu de restituer la totalité du prix du bien même si celui-ci a été diminué en raison de la négligence de l’acquéreur ou en cas de force majeure. Toutefois, ce prix peut être actualisé (revu à la hausse) en fonction de la valeur augmentée du bien au moment de l’éviction, des améliorations et transformations apportées au bien par l’acquéreur.

Dans le cas d’une éviction partielle, le bénéficiaire de la garantie a le droit de demander la résiliation de la vente à condition de démontrer qu’il n’a pas acheté le bien avec ces modalités. À défaut de la résiliation, il aura droit à une indemnisation de la valeur de la partie suivant l’estimation réalisée au moment de la vente.

Comment lancer une garantie d’éviction ?

Pour bénéficier d’une garantie d’éviction, le propriétaire privé de ses droits doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Cette lettre a pour but d’exposer la situation et de demander au vendeur de respecter les engagements qui découlent de la garantie. Elle devra bien évidemment être jointe avec les éléments justificatifs. À défaut de retour ou d’inaction de la part du vendeur, l’acquéreur peut assigner ce dernier devant le tribunal compétent. Il peut s’agir du tribunal d’instance en cas d’affaire avec un enjeu de 10000 euros, ou le tribunal de grande instance qui est bien au-delà de ce prix.

La garantie d’éviction est donc une mesure juridique qui épargne l’acquéreur de tous les troubles qui pourraient subvenir après l’achat d’un bien. Elle incombe au vendeur et entraîne plusieurs déconvenues, dont un procès en justice. Toutefois, sa mise en œuvre respecte une procédure, dois faire suite à un trouble effectif et non des craintes infondées.

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